Veelgestelde vragen afkoopregeling erfpacht

De gemeente Utrecht is eigenaar van verschillende gebouwen en stukken grond. Sommige stukken zijn uitgegeven in erfpacht. Als erfpachter krijgt u het gebruiksrecht van de grond: het erfpachtrecht. Hiervoor betaalt u een vergoeding: de erfpachtcanon. De grond mag u gebruiken om er op te wonen, werken of er een tuin te hebben.

Bij eeuwigdurende erfpachtrechten is de waarde van de grond in 1 keer betaald. U bent als erfpachter in de toekomst geen erfpachtcanon meer verschuldigd aan de gemeente (bij onveranderd gebruik). Dit gaat om erfpachtcontracten waarbij de algemene voorwaarden uit 1989 van toepassing zijn verklaard.

Bij eeuwigdurende erfpachtrechten kan het ook zo zijn dat de waarde van de grond eeuwigdurend is bepaald bij conversie en niet of slechts gedeeltelijk is betaald. De (resterende) afkoopsom is dan vastgelegd in het erfpachtcontract. De jaarlijkse canon bedraagt 5% van deze vastgelegde afkoopsom.

Bij voortdurende erfpachtrechten betaalt de erfpachter een (half)jaarlijkse erfpachtcanon die om de 10 jaar wordt herzien. Of de erfpachter kan kiezen om de erfpachtcanon voor 50 jaar af te kopen. Voor deze groep van ruim 1.000 erfpachters, die de erfpachtcanon niet eeuwigdurend hebben afgekocht, geldt de nieuwe afkoopregeling. Dit gaat meestal om erfpachtcontracten waarbij de algemene voorwaarden uit 1974 of 1983 van toepassing zijn verklaard.

Kijk voor de algemene voorwaarden c.q. algemene bepalingen die voor u gelden in de akte van levering van de woning. Of vraag het aan de verkoper. De verkoper, zoals een makelaar, moet u deze informatie geven.

Bij erfpachtrechten, die niet eeuwigdurend zijn afgekocht, wordt in bijna alle gevallen gewerkt met periodes van 50 jaar. Zo’n periode van 50 jaar noemen we een erfpachttijdvak. Het eerste erfpachttijdvak begint op het moment dat de grond door de gemeente in erfpacht wordt uitgegeven. Op dat moment zijn de (half)jaarlijkse erfpachtcanon en het bedrag waarvoor de erfpachtcanon voor 50 jaar kan worden afgekocht vastgesteld. Binnen het tijdvak van 50 jaar wordt de (half)jaarlijkse canon om de 10 jaar opnieuw vastgesteld.

Deze 10-jaarlijkse verhoging wordt gemaximeerd door het CBS-cijfer voor de opgetelde huurverhogingen in die 10 jaar. Is de erfpachtcanon voor 50 jaar afgekocht? Dan betaalt u (of de Vereniging van Eigenaren) jaarlijks een vast bedrag van €11,34.

Bij de 10-jaarlijkse herziening van de erfpachtcanon in het huidige erfpachttijdvak kan de canon niet meer stijgen dan de gemiddelde huurprijsstijging van de afgelopen 10 jaar. In de erfpachtvoorwaarden is echter opgenomen dat deze begrenzing bij een nieuw erfpachttijdvak niet van toepassing is.

Voorafgaand aan het nieuwe erfpachttijdvak kan de gemeente de erfpachtvoorwaarden aanpassen en actualiseren.

Nee, dit zijn eigenlijk administratiekosten die u (of uw VVE) elk jaar betaalt, als uw erfpachtcanon voor 50 jaar is afgekocht. Deze wordt dus tussentijds niet door de gemeente herzien. Bij eeuwigdurende afkoop van de erfpacht komt dit bedrag te vervallen. De betaling van € 11,34 staat los van de verplichting om aan het begin van het nieuwe erfpachttijdvak (aan het einde van het huidige, voor 50 jaar afgekochte erfpachttijdvak) opnieuw erfpachtcanon te betalen.

In de notariële akte van levering van (het erfpachtrecht van) uw woning staat of uw woning op erfpachtgrond staat. Ook staat daarin welke erfpachtvoorwaarden op uw erfpachtrecht van toepassing zijn. De kopie van deze akte ontving u van uw notaris bij de overdracht van uw woning.

Het erfpachtcontract zelf is op te vragen bij het Kadaster. Daarin staat welk bedrag u, of een eerdere erfpachter bij het begin van het erfpachttijdvak, voor de grond heeft betaald en welke erfpachtvoorwaarden voor u van toepassing zijn. Kunt u de informatie niet vinden? Bel dan 14 030 of mail naar erfpacht@utrecht.nl

Vanaf 1989 heeft de gemeente grond uitgegeven op nieuwe voorwaarden, waarbij de erfpachtcanon standaard eeuwigdurend werd afgekocht. Het kan zijn dat u bijvoorbeeld in 1990 uw woning heeft betrokken, maar dat u toch nog moet betalen voor het gebruik van de grond. Bijvoorbeeld als de projectontwikkelaar al vóór 1989 afspraken met de gemeente heeft gemaakt onder de oude voorwaarden.

Belastingregels kunnen veranderen. Daarom verwijzen wij u naar de website van de Belastingdienst.

Op 26 september 2018 vermeldt de Belastingdienst dat niet aftrekbaar zijn:

• afkoopsommen voor de periodieke betalingen voor erfpacht.

Op 26 september 2018 vermeldt de Belastingdienst dat wel aftrekbaar zijn:

• de periodieke betalingen voor erfpacht (canon)
• de rente over de lening die u afsluit om de afkoopsom te financieren is meestal wel aftrekbaar.

Als u uw erfpachtcanon eeuwigdurend afkoopt, hebt u geen canonverplichtingen meer. Een stijging van de grondwaarde komt aan u toe, net als bij vol eigendom. Voor de meeste erfpachters die omzetten naar vol eigendom is het dan ook vooral een gevoelskwestie.

Het is wel zo dat bij een eeuwigdurend afgekochte canon de erfpachtvoorwaarden AV ’89 blijven gelden. Dit betekent dat een ‘economische meerwaardestijging’ aan de gemeente afgedragen moet worden. Het gaat dan om een goedgekeurde wijziging door burgemeester en wethouders van het gebruik van de grond en/of een wijziging van de opstallen. Denk bijvoorbeeld aan een wijziging van het bestemmingsplan waarna een woning mag worden veranderd in een hotel. De grond wordt daardoor meer waard en deze meerwaarde moet aan de gemeente afgedragen worden. Ook als een pand wordt gesplitst in appartementsrechten kan er sprake zijn van een economische meerwaardestijging die afgedragen moet worden. Hebt u de erfpacht omgezet naar vol eigendom? Dan komt een ‘economische meerwaardestijging’ van de grond niet toe aan de gemeente maar aan u.

Een voorwaarde om gebruik te kunnen maken van de afkoopregeling is dat de erfpachter zelf in de woning woont. Hiervoor kijkt de gemeente naar de inschrijving in de Basisregistratie personen (BRP). Er zijn uitzonderingen mogelijk. Daarvoor moet een beroep gedaan worden op de hardheidsclausule.

Als de erfpachter de woning verhuurt, is er sprake van een 'beleggingsobject'. Doel van een belegging is het halen van winst en niet om er zelf te gaan wonen. Er wordt vanuit gegaan dat bij de aankoop van de belegging rekening is gehouden met erfpacht. De erfpacht van een verhuurde woning kan wel worden afgekocht op grond van een andere regeling. Neem hiervoor contact op met de gemeente via erfpacht@utrecht.nl, of telefoonnummer 14 030.

Voor erfpachters die geen gebruik kunnen maken van de Conversieregeling Erfpacht 2017 (bijvoorbeeld omdat deze erfpachters de woning niet bewonen en niet vallen onder de hardheidsclausule) geldt het bestaande beleid uit het jaar 1998 (aangeduid als de Regeling 1998).

De afkoopsom van de canon, voor conversie naar de algemene voorwaarden ‘AV 1989’ (eeuwigdurende afkoop), wordt conform de Regeling 1998 als volgt berekend:

Uw huidige situatie is dat u een (half)jaarlijkse canon betaalt, niet zijnde €11,34 administratiekosten:

• Conversie gedurende of na afloop van 50 jarige erfpachttijdvak:
afkoopsom = getaxeerde grondwaarde op moment van conversie

Uw huidige situatie is dat u uw canon voor 50 jaar heeft afgekocht:

• Conversie gedurende 50 jarige erfpachttijdvak:
afkoopsom = getaxeerde grondwaarde op moment van conversie -/- de resterende waarde van het bestaande erfpachtrecht ten tijde van conversie *
• Conversie na afloop van 50 jarige erfpachttijdvak: afkoopsom = getaxeerde grondwaarde op moment van conversie

De actuele grondwaarde wordt in opdracht van de gemeente door een onafhankelijk, gecertificeerd taxateur vastgesteld. De kosten van de taxatie zijn voor rekening van de erfpachter.

Op het moment dat u eeuwigdurend heeft afgekocht kunt u, indien u voldoet aan nadere voorwaarden, vervolgens de bloot-eigendom van de gemeente kopen (€ 925 administratiekosten), zodat u de volle eigendom verkrijgt en het erfpachtrecht teniet gaat.

* De waarde van het bestaande erfpachtrecht is het resterend aantal jaren van de afgekochte 50 jaar gedeeld door 50 jaar en dan vermenigvuldigd met de grondwaarde. In formule: Waarde bestaande erfpachtrecht = Grondwaarde ten tijde van conversie x (Resterend aantal jaren van het tijdvak van 50 jaar ten tijde van conversie/50).

Als u in een appartement woont en u bent erfpachter, dan hebt u voor uw eigen appartement canonverplichtingen. Ook als u voor 50 jaar hebt afgekocht (en de vereniging van eigenaren (vve) de jaarlijkse administratiekosten van € 11,34 betaalt), bent u als erfpachter degene die aan het einde van de periode van 50 jaar aansprakelijk is voor de canonverplichtingen voor de volgende periode van 50 jaar. U kunt dan ook als erfpachter van uw appartement op individuele basis gebruik maken van het aanbod tot afkoop van uw canonverplichtingen, dus ook als andere erfpachters in uw appartementencomplex dat niet doen. De gemeente kan u nadat u eeuwigdurend hebt afgekocht dan ook niet meer aanspreken op canonverplichtingen die betrekking hebben op uw individuele appartementsrecht.

Voor de erfpachters in het appartementencomplex die niet hebben afgekocht verandert er niets. Zij blijven (half)jaarlijks erfpachtcanon betalen, of moeten (als de erfpachtcanon nu voor 50 jaar is afgekocht) aan het eind van het erfpachttijdvak opnieuw erfpachtcanon betalen.

Wilt u aansluitend op het eeuwigdurend afkopen van uw canonverplichtingen ook omzetten naar vol eigendom van de grond? Dat kan alleen voor het hele appartementencomplex. Met andere woorden: de erfpachter van een appartement kan wel op individuele basis de canonverplichtingen afkopen, maar het omzetten naar vol eigendom van de grond kan alleen als alle appartementsgerechtigden eeuwigdurend hebben afgekocht. Voor het omzetten naar vol eigendom is de medewerking van alle appartementsgerechtigden vereist. De vve kan namens alle appartementseigenaren samen een aanvraag bij de gemeente indienen om het gehele appartementencomplex om te zetten naar vol eigendom.

Een garage onder het appartementencomplex valt ook onder de afkoopregeling, als de garage behoort bij het appartement. Of als u erfpachter bent van een woning en de garage een eigen erfpachtcontract heeft

Als u kiest om gebruik te maken van de afkoopregeling (direct afkopen, later afkopen of gedeeltelijk afkopen), wordt dat vastgelegd bij de notaris. Het burgerlijk wetboek schrijft dit voor omdat uw erfpachtvoorwaarden veranderen. De wijzigingen moet u laten vastleggen in een notariële akte. Deze akte wordt vervolgens ingeschreven bij het kadaster. Op deze manier wordt geregeld dat de nieuwe voorwaarden ook gelden voor toekomstige kopers of erfgenamen van uw woning.

De kosten hiervan, zoals met name notariskosten en inschrijving kadaster, komen voor rekening van de erfpachter. Hoe hoog deze kosten zijn, is afhankelijk van wat u wilt regelen. Als u bijvoorbeeld ook de financiering van de afkoopsom (via een lening) wilt regelen, zijn de bijkomende kosten hoger. U bent vrij om een notaris te kiezen.

De gemeente brengt voor de afkoopregeling geen administratiekosten in rekening. De gemeente stelt wel modelaktes op. Vraag de notaris die u hebt gekozen om de modelakte te gebruiken en zo uw notariskosten zo laag mogelijk te houden.

Kiest u voor ‘Later afkopen’ (optie 2) of ‘gedeeltelijk afkopen’ (optie 3) dan moet u (of een toekomstige koper) in de toekomst opnieuw naar de notaris. Bij betaling van (het restant van) de afkoopsom moet een nieuwe notariële akte worden opgesteld. Daarin wordt de (volledige) afkoop vastgelegd. Ook deze kosten zijn voor de erfpachter, maar zijn naar verwachting lager. Houdt u er rekening mee dat de kosten weer hoger kunnen zijn, als u voor de betaling van de afkoopsom een hypotheek nodig heeft.

Kiest u ervoor om meteen ook uw erfpachtrecht om te zetten naar vol eigendom, dan zijn de totale notariskosten lager dan wanneer u dit los van elkaar regelt. De gemeente rekent € 825 administratiekosten in plaats van € 925 als u gebruik maakt van de mogelijkheid om in combinatie met de afkoopregeling de erfpacht om te zetten naar bloot eigendom.