Uitleg afkoopregeling erfpacht

Voor wie?

De afkoopregeling geldt voor erfpachters van een woning op gemeentelijke erfpachtgrond met tijdelijke of voortdurende erfpacht, die (half)jaarlijks erfpachtcanon voor hun woning betalen of die (of een voorgaande eigenaar) de erfpachtcanon voor 50 jaar hebben afgekocht. De tweede voorwaarde is dat de erfpachter zelf in de woning woont. Daarnaast is het vereist dat het vastgelegde gebruik in de erfpachtvoorwaarden uitsluitend ‘wonen’ is.

Hebt u wel een erfpachtcontract, maar gelden voor u de erfpachtvoorwaarden 1989 (eeuwigdurende erfpacht)? Dan geldt de regeling niet voor u! Uw hebt immers al eeuwigdurende erfpacht. Als u nog een (half)jaarlijkse canon betaalt vanwege een voorgaande conversie (wijziging) van de erfpachtvoorwaarden, dan kunt u de canonverplichting afkopen door de vastgestelde afkoopsom te betalen.

Hebt u een tuin, parkeerplaats of een garage met een apart erfpachtcontract? Dan kunt u die erfpachtcanon onder voorwaarden mee afkopen, op het moment dat u ook gebruikmaakt van de afkoopregeling voor uw woning. Dit kunt u aangeven als u in gaat op het aanbod. Of er een apart erfpachtcontract is, staat in de leveringsakte die u bij de koop van de notaris hebt ontvangen.

Hardheidsclausule

Bent u wel erfpachter maar woont u niet zelf in de woning? Dan komt u alleen voor de afkoopregeling in aanmerking als u kunt laten zien dat de woning geen beleggingsobject is. U kunt dan een beroep doen op de zogeheten hardheidsclausule. Voorbeelden van situaties waarin een beroep op de hardheidsclausule kansrijk is:

• De woning wordt bewoond door eerstegraads familie van de erfpachter. Bijvoorbeeld ouders die voor hun (studerende) kind(eren) een woning hebben gekocht.
• De woning kon gedurende de crisisperiode niet worden verkocht en is om die reden verhuurd. Daarbij geldt dat de woning door de erfpachter zelf moet zijn bewoond en de huidige huurder de woning huurt sinds de crisisperiode.
• Gevallen waarin de gemeente niet heeft voorzien en waarbij de erfpachter, naar het oordeel van gemeente, de woning niet als beleggingsobject aanhoudt.

In dit soort gevallen kan de gemeente besluiten dat u toch kunt deelnemen aan de afkoopregeling. U moet dan bij uw aanvraag een motivatie meeleveren waarom u in aanmerking wilt komen voor toepassing van de hardheidsclausule. U kunt uw (beknopte) motivatie invullen in het daarvoor bestemde veld op het acceptatieformulier van het aanbod. Een uitgebreide motivatie kunt u meesturen door een pdf-bestand te uploaden op de aangegeven plaats op het acceptatieformulier.

Waarom deze regeling?

U betaalt aan de gemeente voor het gebruik van de grond onder uw woning een (half)jaarlijkse erfpachtcanon of u (of een vorige erfpachter) hebt de erfpachtcanon voor 50 jaar afgekocht. Het kan ook zijn dat u van plan bent zo’n woning te kopen. Dit betekent dat u financiële verplichtingen hebt of krijgt richting de gemeente voor erfpacht. Dit kan aan het einde van de 50-jaar termijn van uw erfpachtcontract om grote bedragen gaan. Zeker bij stijgende huizenprijzen. U moet aan het einde van uw erfpachttijdvak namelijk opnieuw de dan berekende erfpachtcanon betalen aan de gemeente.

De regeling biedt u de mogelijkheid zekerheid over uw toekomstige betalingen te krijgen. Hiermee komt de gemeente erfpachters tegemoet die in de toekomst nog betalingen voor erfpacht hebben (voortdurende erfpachtrechten). De regeling geldt alleen bij voortdurende erfpachtrechten. Immers bij eeuwigdurende erfpachtrechten zijn de canonverplichtingen al afgekocht dan wel eeuwigdurend vastgeklikt op een vast bedrag per jaar.

Hoe berekent de gemeente uw afkoopsom?

Voor uw woning berekent de gemeente de afkoopsom, als u een aanbodbrief aanvraagt. De hoogte van de afkoopsom wordt bepaald op basis van de einddatum van uw 50-jarige contractperiode, uw WOZ-waarde, uw woningtype (appartement of eengezinswoning) en de passeerdatum bij de notaris. Als u (half)jaarlijks canon betaalt wordt de hoogte van de afkoopsom daarnaast bepaald aan de hand van de hoogte van uw canon op 31 december van het voorgaande jaar en de laatste herzieningsdatum van uw canon voor 1 januari van het huidige jaar.

Uit de WOZ-waarde wordt de grondwaarde afgeleid met de grondquotetabel. Zowel bij eengezinswoningen als bij appartementen kan door gebruik te maken van grondquotes een percentage van de WOZ-waarde worden toegekend aan de grond. De grondquote bepaalt wat het aandeel van de grond is in de totale (WOZ-)waarde. De grondquotes zijn bij appartementen lager dan bij eengezinswoningen. Want bij appartementen (zoals flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen) maken meerdere woningen van hetzelfde perceel grond gebruik. De grondwaarde is dus de grondquote maal de WOZ-waarde. Er wordt gerekend met de laatste onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarde. Dat wil zeggen dat de termijn waarin u bezwaar tegen betreffende WOZ-waarde kon maken is verstreken. Dat is de WOZ-waarde met de peildatum 1 januari van 2 jaar ervoor. Bijv. in 2022 wordt gerekend met de WOZ-waarde met peildatum 1-1-2020, die u in 2019 van de BghU hebt ontvangen.

We gaan ervan uit dat de grondwaarde aan het einde van het erfpachttijdvak gelijk is aan de huidige grondwaarde. Omdat de afkoopsom per passeerdatum berekend moet worden, wordt de grondwaarde per einde erfpachttijdvak verminderd met een rentepercentage van 5% per jaar voor het aantal jaren tussen de passeerdatum en het einde van het erfpachttijdvak. Die berekening wordt uitgevoerd met de contante waarde methode. Het resultaat is de afkoopsom grond.

Als u (half)jaarlijks canon betaalt wordt de hoogte van de afkoopsom daarnaast bepaald aan de hand van de hoogte van uw canon op 31 december van het voorgaande jaar (is in 2022 dus 2021) en de laatste herzieningsdatum van uw canon voor 1 januari van het lopende jaar (is in 2022 dus 2021). Deze canon wordt geïndexeerd vanaf de laatste herzieningsdatum naar 1 januari van het lopende jaar. Het resultaat noemen we de rekencanon. Er wordt vanuit gegaan dat u voor alle halfjaarlijkse betalingstermijnen tussen de passeerdatum en het einde van het erfpachttijdvak van 50 jaar de helft van deze rekencanon bent verschuldigd. Vervolgens wordt de betaling van elke betalingstermijn contant gemaakt naar de passeerdatum met een rekenrente van 5%. De som van al deze contant gemaakte betalingen noemen we de afkoopsom canon.

De totale afkoopsom is de afkoopsom grond plus de afkoopsom canon. In de Conversieregeling Erfpacht 2017 is vastgelegd dat de totale afkoopsom nooit hoger kan zijn dan de grondwaarde, die uit de WOZ-waarde is afgeleid. Valt uw afkoopsom hoger uit dan de grondwaarde? Dan is uw afkoopsom gelijk (ofwel gemaximeerd) aan de uit de WOZ-waarde afgeleide grondwaarde.

Wilt u uw afkoopsom stap voor stap narekenen? Dit kan met behulp van een rekenblad. U kunt het rekenblad opvragen via erfpacht@utrecht.nl.

Let op. De formules in dit rekenblad zijn eenvoudige formules, waardoor (relatief kleine) afrondingsverschillen kunnen ontstaan. U kunt daarom ook geen rechten ontlenen aan de bedragen in dit rekenblad.

Wat houdt het aanbod in?

De regeling biedt u 3 mogelijkheden om af te kopen. U kunt, als u de afkoopsom van de gemeente kent, zelf kiezen of u van de regeling gebruik wilt maken. De regeling is immers niet verplicht. Als u wel wilt afkopen, kunt u kiezen van welke van de 3 mogelijkheden u gebruik wilt maken.
Als u gebruik maakt van de afkoopregeling verandert uw erfpachtcontract van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. Als u op dit moment (half)jaarlijkse canonverplichtingen hebt, dan vervallen die als u gebruik maakt van de regeling. Als u voor mogelijkheid 2 of 3 kiest komt daar wel een nieuwe canonverplichting voor in de plaats. Het verschil tussen de oude, huidige canon en de nieuwe canon bij mogelijkheid 2 of 3 is dat de oude canon iedere 10 jaar wordt aangepast aan de dan geldende grondwaarde en dat de nieuwe canon voor eeuwig hetzelfde bedrag blijft.

Bovenstaande betekent dat u altijd een akte van de notaris nodig hebt, dus ook als u kiest voor mogelijkheid 2 of 3. Houd daarbij rekening met de notariskosten.

De 3 mogelijkheden om gebruik te maken van de regeling

1. Direct en volledig afkopen van uw canonverplichting

U maakt gebruik van de afkoopregeling en koopt de erfpachtcanon direct en volledig af. Daarmee wordt uw erfpachtrecht eeuwigdurend. U hoeft dan in de toekomst geen erfpachtcanon meer te betalen.

Wilt u als u in een eengezinswoning woont niet alleen uw erfpachtcanon afkopen maar aansluitend ook meteen eigenaar worden van de grond? Dat kan. U kunt dit aangeven in het aanvraagformulier. De extra kosten als u hier direct voor kiest, zijn € 825 plus de notariskosten. Wacht u tot een later moment om het eigendom te verwerven, dan zijn de kosten € 925 plus de notariskosten. Bewoners van appartementen kunnen wel individueel de erfpachtcanon afkopen, maar alleen (gezamenlijk) eigenaar worden van de grond als alle appartementsgerechtigden in het gebouw hun erfpachtcanon hebben afgekocht.

Lees meer over het omzetten naar vol eigendom voor appartementsgebouwen

2. Vastklikken van uw canonverplichting en later afkopen (halfjaarlijkse gelijkblijvende canon)

U maakt gebruik van de afkoopregeling maar betaalt de afkoopsom nog niet. Daarmee kiest u voor zekerheid over uw kosten in de toekomst. Het bedrag van de afkoopsom wordt in dit geval ‘vastgeklikt’. U betaalt tot het moment van afkoop een gelijkblijvende jaarlijkse canon in 2 halfjaarlijkse termijnen per 01-01 en per 01-07 voor het gebruik van de grond. Deze jaarlijkse vergoeding (canon) is 5% van de ‘vastgeklikte’ afkoopsom. De afkoopsom is niet aftrekbaar. De nieuwe canon kan in beginsel onder voorwaarden als aftrekpost in aftrek worden genomen op de aangifte Inkomstenbelasting. Of een canon in aftrek kan worden genomen is afhankelijk van omstandigheden. Wij verwijzen u hiervoor naar de Belastingdienst.

U (of een toekomstige koper) kunt op elk gewenst moment de vastgeklikte afkoopsom (alsnog) in 1 keer voldoen, maar dit is niet verplicht. Als u de afkoopsom op enig moment in de toekomst gaat betalen wordt dat bij de notaris via een akte vastgelegd. Het is niet mogelijk om de resterende afkoopsom in gedeelten te voldoen. Totdat de afkoopsom is betaald, betaalt u de halfjaarlijks canon. De betaalde halfjaarlijkse canon wordt niet van de afkoopsom afgetrokken. De canonbetaling is namelijk geen vorm van afbetaling maar een gebruiksvergoeding.

U hebt hiermee wel zekerheid over uw toekomstige canonverplichtingen richting de gemeente.

3. Gedeeltelijk direct afkopen, vastklikken van uw resterende canonverplichting en het restant later afkopen (halfjaarlijkse gelijkblijvende canon)

U maakt gebruik van de afkoopregeling en betaalt direct een gedeelte van de afkoopsom, de hoogte bepaalt u zelf. Het resterende gedeelte van de afkoopsom wordt ‘vastgeklikt’. U kiest daarmee voor zekerheid over uw resterende  kosten in de toekomst.

Net als bij mogelijkheid 2 betaalt u tot het moment van afkoop van de resterende afkoopsom een gelijkblijvende halfjaarlijkse vergoeding (de helft van de nieuwe canon) voor het gebruik van de grond. Deze jaarlijkse vergoeding is 5% van de ‘vastgeklikte’ resterende afkoopsom. De afkoopsom is niet aftrekbaar. De nieuwe canon kan in beginsel onder voorwaarden als aftrekpost in aftrek worden genomen op de aangifte Inkomstenbelasting. Of een canon in aftrek kan worden genomen is afhankelijk van omstandigheden. Wij verwijzen u hiervoor naar de Belastingdienst.

U (of een toekomstige koper) kunt op elk gewenst moment het restant van de afkoopsom (alsnog) in 1 keer voldoen, maar dit is niet verplicht. Als u het restant van de afkoopsom op enig moment in de toekomst gaat betalen wordt dat bij de notaris via een akte vastgelegd. Het is niet mogelijk om de resterende afkoopsom in gedeelten te voldoen. Totdat het restant van de afkoopsom is betaald, betaalt u de halfjaarlijks canon. Na betaling van de resterende afkoopsom hebt u geen canonverplichting meer. De betaalde halfjaarlijkse canon wordt niet van het restant van de afkoopsom afgetrokken. De canonbetaling is namelijk geen vorm van afbetaling maar een gebruiksvergoeding.

U hebt hiermee wel zekerheid over uw toekomstige canonverplichtingen richting de gemeente.

Niets doen en afwachten

In uw huidige contract is opgenomen dat er na afloop van het huidige erfpachttijdvak een nieuw erfpachttijdvak van 50 jaar aanvangt. En dat u bij aanvang van het nieuwe erfpachttijdvak de grondwaarde moet betalen of een daarop gebaseerde jaarlijkse canon. U bent niet verplicht om gebruik te maken van de afkoopregeling. Dus als u niets doet, blijft uw huidige erfpachtcontract van kracht. U blijft dan een (half)jaarlijkse erfpachtcanon betalen, die iedere 10 jaar wordt herzien, tot aan het einde van het erfpachttijdvak van 50 jaar of u hebt voor 50 jaar afgekocht en daarbij hebt u tot aan het einde van het erfpachttijdvak geen canonverplichtingen.

Na 50 jaar eindigt het eerste erfpachttijdvak. Vanaf dat moment begint een nieuw erfpachttijdvak van 50 jaar. Voorafgaand aan dit nieuwe erfpachttijdvak kan de gemeente de erfpachtvoorwaarden aanpassen en actualiseren. Wij willen dit doen zodat we de erfpachtvoorwaarden kunnen aangepassen aan onder andere aangepaste wetgeving. Met ingang van het nieuwe erfpachttijdvak gelden de aangepaste erfpachtvoorwaarden voor uw erfpachtrecht. Ook stellen we voorafgaand aan het nieuwe erfpachttijdvak de nieuwe erfpachtcanon vast. Lees meer hierover

Wat als u uw keus uitstelt?

De afkoopregeling blijft van kracht. U kunt ook op een later moment (maar voor het einde van uw erfpachttijdvak) alsnog kiezen om van de afkoopregeling gebruik te maken. De afkoopsom wordt  berekend nadat u een aanbodbrief hebt aangevraagd. De afkoopsom stijgt naarmate u langer wacht, doordat de periode waarover contant wordt gemaakt (van einde 50 jaar periode tot passeerdatum) korter wordt, met andere woorden minder vaak delen door 1,05. Daarnaast stijgt de afkoopsom als de WOZ-waarde in de toekomst stijgt.

Ook wanneer u later van de regeling gebruikmaakt, hebt u de keuze om de afkoopsom direct te voldoen of de afkoopsom (gedeeltelijk) ‘vast te klikken’ en halfjaarlijkse canon te gaan betalen.

Rekenvoorbeeld

Stel, de afkoopsom voor een woning is € 50.000.

Mogelijkheid 1: De erfpachter betaalt direct € 50.000 en heeft daarna geen betalingsverplichtingen meer.

Mogelijkheid 2: De erfpachter kiest ervoor om de afkoopsom van € 50.000 ‘vast te klikken’ en gaat jaarlijks een canon van € 2.500 (5% van € 50.000) betalen zolang de afkoopsom niet is betaald.

Mogelijkheid 3: De erfpachter betaalt eenmalig een deel van de afkoopsom, stel € 20.000, klikt het resterende deel van de afkoopsom groot € 30.000 vast en gaat een jaarlijkse canon van € 1.500 (5% van € 30.000) betalen zolang het resterende deel van de afkoopsom niet is betaald.