Erfpachtvoorwaarden 1974 en 1983

Bent u erfpachter en gelden voor uw erfpachtrecht de voorwaarden 1974 of 1983? Dan gaat er na 50 jaar wat voor u veranderen.

Deze erfpachtrechten hebben een tijdvak van 50 jaar. Als erfpachter betaalt u nu een vergoeding aan de gemeente voor het gebruik van de grond. Deze vergoeding heet erfpachtcanon of canon. Er zijn 2 varianten:

U betaalt elk jaar canon. De gemeente stelt in het huidige tijdvak van 50 jaar elke 10 jaar het nieuwe bedrag voor de erfpachtcanon vast.
U betaalt nu een jaarlijkse bijdrage van € 11,34 tot aan het einde van het huidige tijdvak. U hebt in dit geval de canon van het huidige tijdvak van 50 jaar afgekocht. Of een eerdere erfpachter heeft dat gedaan. Na afloop van het eerste tijdvak moet u weer erfpachtcanon betalen.

Voorstel met andere erfpachtvoorwaarden

Voor erfpachters met erfpachtvoorwaarden 1974 (AB 1974) is het einde van het eerste tijdvak van 50 jaar in zicht. De gemeente wil de erfpachtvoorwaarden 1974 en de bijzondere erfpachtvoorwaarden veranderen (herzien). Zo laten we de erfpachtvoorwaarden aansluiten bij onder andere gewijzigde wetgeving, opvattingen en inzichten. De herziene erfpachtvoorwaarden voor uw erfpachtrecht gelden vanaf het moment dat het eerste erfpachttijdvak afloopt. Ook stelt de gemeente voordat dit tijdvak afloopt uw nieuwe erfpachtcanon vast.

Reacties

In november 2022 en december 2023 hebben wij een brief gestuurd aan de erfpachters om wie het gaat. We hebben ze uitgenodigd om vooraf hun reactie te geven op de eerste versie van het voorstel (conceptvoorstel) met de belangrijkste financiële uitgangspunten. Daarnaast hebben wij ook belangenbehartigers en deskundigen om hun reactie gevraagd. Omdat er veel overeenkomsten zijn tussen de voorwaarden 1974 en 1983 informeren we ook de erfpachters met erfpachtvoorwaarden 1983.

Veel erfpachters en belangenbehartigers hebben een vraag gesteld of gereageerd in de afgelopen 2 reactieperioden. Naar aanleiding van de reacties en advies dat we hebben gevraagd is het voorstel van december 2023 op onderdelen aangepast. Het complete conceptvoorstel is nu klaar en uitgeschreven. Het complete voorstel bestaat uit de financiële uitgangspunten en de set herziene voorwaarden (Herziene AB 1974). Erfpachters met erfpachtvoorwaarden 1974 en 1983 konden hierop nog een keer op reageren en vragen stellen.

Wat is het voorstel?

Hieronder vindt u een korte samenvatting van het voorstel. Die gaat vooral over de financiële veranderingen: het afschaffen van de tijdvakken en de manier waarop we de erfpachtcanon bij einde van uw huidige tijdvak berekenen. De actuele grondwaarde en het canonpercentage bepalen wat de nieuwe canon wordt aan het einde van het huidige tijdvak van 50 jaar. Hieronder staat hoe we de actuele grondwaarde en het nieuwe canonpercentage vaststellen.

Soort voorwaarde	Huidige regeling: AB 1974	Het voorstel (oktober 2024): Herziening AB 1974
Basis	Tijdvakken van 50 jaar. De canon wordt elke 10 jaar opnieuw berekend. Er zit een maximum aan hoeveel de canon mag stijgen (behalve aan het einde van het tijdvak). Het kan ook zijn dat de canon is afgekocht voor 50 jaar.	Geen tijdvakken meer. Canon wordt eenmalig opnieuw vastgesteld en vervolgens jaarlijks verhoogd met 2%. Geen herzieningen meer (behalve als het gebruik wijzigt of het erfpachtrecht gesplitst wordt). Canon afkopen blijft mogelijk.
Grondwaarde	Wordt bepaald door taxatie bij einde tijdvak en bij elke 10-jaarlijkse herziening.	Grondwaarde wordt nog één keer bepaald bij einde tijdvak (deze datum is per erfpachtrecht anders): Wonen: Op basis van de WOZ-waarde en een grondquote en daarna geïndexeerd. De grondquote is een percentage dat we gebruiken om van de WOZ-waarde tot de grondwaarde te komen. U vindt de grondquote in de Grondquotetabel Conversieregeling Erfpacht 2017. De WOZ-waarden in deze tabel worden jaarlijks geactualiseerd. Niet-wonen: Op basis van een taxatie door externe gecertificeerde onafhankelijke taxateur. In alle gevallen geldt een ondergrens ter hoogte van de minimale grondwaarde zoals de gemeente die jaarlijks vaststelt in haar grondprijzenbrief. Over de grondwaarde rekenen we een depreciatie (verlaging van de grondwaarde) van 10%. Dit wijkt af van het voorstel dat we met u gedeeld hebben in december 2023. Daarin hadden we nog geen depreciatie opgenomen. Ook hier geldt dat de minimale grondwaarde de ondergrens is. Door toepassing van depreciatie kan de grondwaarde nooit onder de minimale grondwaarde komen.
Canonpercentage	Het canonpercentage is gelijk aan een rentepercentage van de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en is minimaal 5%.	We bouwen het canonpercentage als volgt op: We nemen als basisgrondslag de gemiddelde rente van de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) over de afgelopen 25 jaar, die geldt voor een 25-jarige annuïtaire lening, zonder tussentijdse renteaanpassing. Dat gemiddelde BNG percentage is per 1 juli 2024 3,45% . Dit is het BNG gemiddelde over 25 jaar (1999-2024) per juli 2024 en is bedoeld om u een indicatie te geven. Na vaststelling van het definitieve voorstel zal tegen het einde van het huidige tijdvak per erfpachter de nieuwe canon worden vastgesteld met de dan geldende actuele cijfers. Dit moment verschilt per erfpachter. Inflatiecorrectie van -2,00%. Opslag voor kosten en risico van +1,10%.

Soort voorwaarde

Huidige regeling:

AB 1974 

Het voorstel (oktober 2024):

Herziening AB 1974 

Basis

Tijdvakken van 50 jaar.
De canon wordt elke 10 jaar opnieuw berekend. Er zit een maximum aan hoeveel de canon mag stijgen (behalve aan het einde van het tijdvak).
Het kan ook zijn dat de canon is afgekocht voor 50 jaar.

Geen tijdvakken meer.
Canon wordt eenmalig opnieuw vastgesteld en vervolgens jaarlijks verhoogd met 2%.
Geen herzieningen meer (behalve als het gebruik wijzigt of het erfpachtrecht gesplitst wordt).
Canon afkopen blijft mogelijk.

Grondwaarde

Wordt bepaald door taxatie bij einde tijdvak en bij elke 10-jaarlijkse herziening.

Grondwaarde wordt nog één keer bepaald bij einde tijdvak (deze datum is per erfpachtrecht anders):
- Wonen: Op basis van de WOZ-waarde en een grondquote en daarna geïndexeerd. De grondquote is een percentage dat we gebruiken om van de WOZ-waarde tot de grondwaarde te komen. U vindt de grondquote in de Grondquotetabel Conversieregeling Erfpacht 2017. De WOZ-waarden in deze tabel worden jaarlijks geactualiseerd.
- Niet-wonen: Op basis van een taxatie door externe gecertificeerde onafhankelijke taxateur. In alle gevallen geldt een ondergrens ter hoogte van de minimale grondwaarde zoals de gemeente die jaarlijks vaststelt in haar grondprijzenbrief.
Over de grondwaarde rekenen we een depreciatie (verlaging van de grondwaarde) van 10%. Dit wijkt af van het voorstel dat we met u gedeeld hebben in december 2023. Daarin hadden we nog geen depreciatie opgenomen. Ook hier geldt dat de minimale grondwaarde de ondergrens is. Door toepassing van depreciatie kan de grondwaarde nooit onder de minimale grondwaarde komen.

Canonpercentage

Het canonpercentage is gelijk aan een rentepercentage van de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en is minimaal 5%.

We bouwen het canonpercentage als volgt op:
- We nemen als basisgrondslag de gemiddelde rente van de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) over de afgelopen 25 jaar, die geldt voor een 25-jarige annuïtaire lening, zonder tussentijdse renteaanpassing. Dat gemiddelde BNG percentage is per 1 juli 2024 3,45% . Dit is het BNG gemiddelde over 25 jaar (1999-2024) per juli 2024 en is bedoeld om u een indicatie te geven. Na vaststelling van het definitieve voorstel zal tegen het einde van het huidige tijdvak per erfpachter de nieuwe canon worden vastgesteld met de dan geldende actuele cijfers. Dit moment verschilt per erfpachter.
- Inflatiecorrectie van -2,00%.
- Opslag voor kosten en risico van +1,10%.

Belangrijkste veranderingen voor erfpachtvoorwaarden uit het voorstel

Deze tabel is bedoeld om u een indruk te geven hoe we de nieuwe erfpachtcanon bij het einde van uw erfpachttijdvak berekenen volgens het huidige conceptvoorstel. U kunt hieraan geen rechten ontlenen.

De grondquotetabel voor het jaar 2025 vindt u hieronder. De grondquote (percentage) die van toepassing is hangt af van de hoogte van de WOZ-waarde. Daarnaast worden de WOZ-waarden in de grondquotetabel jaarlijks geactualiseerd. Welke hoogte van de WOZ-waarde bij welke grondquote hoort kan dus veranderen in de toekomst.

WOZ-waarde	Grondquote
lager dan € 341.242	22,6%
€ 341.242 - € 379.157	26,8%
€ 379.157 - € 454.989	28,8%
€ 454.989 - € 530.819	30,0%
€ 530.819 - € 606.649	31,2%
€ 606.649 - € 682.481	31,4%
€ 682.481 - € 722.203	31,7%
€ 722.203 - € 902.755	32,1%
€ 902.755 en hoger	33,3%

Grondquotetabel 2025 eengezinswoningen (WOZ prijspeil 1-1-2023)

WOZ-waarde	Grondquote
lager dan € 324.992	13,2%
€ 324.992 - € 361.103	17,2%
€ 361.103 - € 433.321	19,7%
€ 433.321 - € 505.542	21,0%
€ 505.542 - € 722.203	21,1%
€ 722.203 en hoger	23,8%

Grondquotetabel 2025 meergezinswoningen (appartementen) (WOZ prijspeil 1-1-2023)

Het is goed om het volgende te weten.

De berekening die op deze pagina uitgelegd wordt, is nog niet definitief vastgesteld; het is een conceptvoorstel
Voor het berekenen van de nieuwe canon gebruiken we de waarden tegen het einde van uw huidige tijdvak. Die zijn nu nog niet bekend. Uw nieuwe canon kunnen wij daarom pas tegen het einde van het huidige tijdvak berekenen en aan u doorgeven. Hebt u vragen over hoe we de berekening volgens dit conceptvoorstel maken? Neem dan contact met ons op.

Bekijk de documenten die horen bij de Herziening AB 1974

Vervolg

De laatste reactieperiode duurde tot 6 december 2024. We bekijken nu of de reacties aanleiding zijn om het voorstel (op punten) aan te passen. We maken een verslag van de reactieperiode en leggen dat samen met het definitieve voorstel voor aan de gemeenteraad. Uiteindelijk neemt de gemeente hierover een besluit en informeren wij de erfpachters om wie het gaat opnieuw.

Wat kunt u nu al doen?

U kunt de erfpachtcanon die u moet betalen in de meeste gevallen nog steeds (gedeeltelijk) afkopen of eventueel ‘vastklikken’. Maar dat hoeft niet. U kunt ervoor kiezen om niets te doen. De keuze is aan u. Als u de erfpachtcanon afkoopt, gelden de herziene AB 1974 niet voor u, omdat u dan automatisch overstapt naar de meest recente erfpachtvoorwaarden voor eeuwigdurende erfpacht, zonder periodieke canonverplichting.

Hebt u een erfpachtrecht dat hoort bij een woning waar u zelf woont? Dan kunt u tot het einde van het huidige tijdvak gebruikmaken van de Conversieregeling Erfpacht 2017. U moet dan wel aan de voorwaarden voldoen. Als u de erfpachtcanon afkoopt, gelden de herziene AB 1974 niet voor u, omdat u dan automatisch overstapt naar de meest recente erfpachtvoorwaarden voor eeuwigdurende erfpacht.

Wilt u weten wat voor u de (indicatieve) afkoopsom of de ‘vastgeklikte’ erfpachtcanon is? Laat u dit dan aan ons weten. De gemeente maakt dan voor u een berekening. Of u kunt de informatie vinden in de brief die u in juli 2024 van ons hebt ontvangen. De gemeente kan u niet adviseren over uw persoonlijke (financiële) situatie. Voor persoonlijk advies kunt u terecht bij een financieel adviseur, zoals een hypotheekadviseur.

Om nog in 2024 gebruik te maken van de Conversieregeling 2017, moest uw aanvraag uiterlijk op 15 november 2024 bij ons binnen zijn.

Lees meer over de afkoopregeling 